주택임대 보증금 간주임대료 계산하는 법｜2025년 최신 세율과 홈택스 활용 가이드

주택임대를 하면서 월세뿐 아니라 전세나 보증금을 받는 경우, 생각지 못한 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 바로 '간주임대료'가 그것입니다. 2025년 세법 개정으로 간주임대료 관련 기준과 절차가 대폭 달라져, 임대사업자와 다주택자 모두가 반드시 숙지해야 할 핵심 이슈로 부상했습니다. 본문에서는 '주택임대 보증금 간주임대료'의 개념부터 2025년 최신 세율, 홈택스 모의계산 방법, 실제 계산 예시, 절세 전략까지, 임대사업자라면 반드시 알아야 할 실무 노하우를 A부터 Z까지 안내합니다. 실수 없이 절세하고, 세무리스크도 예방하고 싶다면 지금 끝까지 읽어보세요.

 

 

 

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주택임대 보증금 간주임대료란 무엇인가?

간주임대료의 개념과 과세 배경

간주임대료(Deemed Rent)는 다주택 임대인이 전세나 보증금 등 월세 이외 금액을 받았을 때, 해당 금액이 일정 기준을 초과하면 세법상 '수익'으로 간주해 소득세를 부과하는 제도입니다.

즉, 임차인에게 돌려줘야 할 보증금이지만, 집주인은 그 금액을 자유롭게 운용해 발생하는 이익(예: 은행 예치 이자 등)을 임대수입의 일부로 본다는 논리입니다. 2025년 기준 세법에 따르면, 부부합산으로 비소형 주택 세 채 이상, 보증금 등 합계 3억 원 초과 시 간주임대료가 과세됩니다.
자세한 배경과 정의는 위키피디아 주택임대차보호법에서도 참고할 수 있습니다.

간주임대료가 적용되는 경우

• 비소형 주택(전용면적 40㎡ 초과) 3채 이상 보유
• 보증금 및 전세보증금 등 합계 3억 원 초과
• 소유 주택은 부부합산 기준
• 단, 소형 주택(전용 40㎡ 이하)은 미포함(세액감면 연장, 2025.12.31까지 적용)

왜 간주임대료를 꼭 신고해야 할까?

본 제도를 위반(미신고, 과소신고)할 경우 가산세는 물론, 향후 조세불복, 세무조사 리스크까지 커집니다. 달라지는 기준을 정확히 이해하고, 홈택스에서 사전 모의계산까지 마치면 신고도 어렵지 않습니다.

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2025년 주택임대 보증금 간주임대료의 최신 세율과 주요 개정 내용

2025년 최신 세율 및 계산 방법

2025년부터 달라진 간주임대료 기준은 다음과 같습니다.

항목	2024년	2025년
간주임대료 기준이자율	3.4%	2.9% 내외(예정)
적용 보증금 한도	3억 원 초과	변동 없음
소형주택 세액감면	일부 적용(기한 연장)	2025.12.31까지 연장

최신 이자율은 매년 국세청 고시 기준으로 국세청 공식 홈페이지에서 매년 확인할 수 있습니다.

참고: 2025년 적용 예정 이자율은 2.9% 내외로 조정될 전망이며, 실제 신고 시점의 고시 이자율을 반드시 재확인하세요.

주택임대소득 과세 대상과 세액감면

• 월세 및 간주임대료: 모두 임대소득으로 합산
• 9~12억 고가주택 과세 기준 상향: 2025년 고가주택 기준이 9억→12억 상향(참조: 타임즈코리아 주택임대세 개정기사)
• 소형주택 임대사업자 세액감면 연장: 세액감면 기한 2025년 12월 31일까지 연장

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간주임대료 계산 공식과 적수 산정법

공식 한눈에 보기

 

• 보증금 등 합계: 비소형 주택의 모든 임대보증금·전세금·이와 유사한 금액의 총액
• 임대일수(적수): 해당 과세기간(1년) 동안 실제 임대한 날 수
• 60% 적용: 집주인이 실제 보증금의 60%만 자금으로 운용 가능하다는 세법상 가정
• 정기예금이자율: 국세청 고시(2025년 2.9% 내외)

장부신고 vs. 추계신고, 무엇이 다를까?

• 장부신고: 간주임대료에서 금융수익(이자, 할인료, 배당금 등) 차감 가능
• 추계신고: 단순 계산식만 적용(금융수익 차감 불가)
• 신고유형별 차이는 국세청 간주임대료 안내에서 확인할 수 있습니다.

'적수' 와 임대기간의 개념

• 적수 = 보증금 등 × 임대한 일수
• 여러 주택 보유 시, 보증금 적수가 큰 순서대로 3억 원을 차감
• 임대기간이 1년 미만, 중간 해지 등도 반영 가능

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홈택스로 직접 해보는 간주임대료 계산 실전 가이드

홈택스 간주임대료 모의계산, 어떻게 활용하나?

1. 홈택스 간주임대료 모의계산 접속
2. '세무 업무 가이드맵'의 '모의계산' 클릭 → '주택 간주임대료 계산해보기' 메뉴 선택
3. 해당 연도(2025년)를 선택
4. 임대하는 각 주택의 보증금, 임대 기간, 전용면적, 기준시가 등 실제 정보를 입력
5. 임대주택이 여러 채일 때는 '임대주택 추가'로 각 주택 정보 계속 입력
6. 임대기간이 12월 31일이 아닐 때 동일 주택 여부 확인(동일시 '확인', 아니면 '취소')
7. 모든 주택 입력 후 '계산하기' 클릭 → 간주임대료 합계 및 주택별 간주임대료 확인

입력 예시로 따라 해보기

순번	전용면적(㎡)	보증금(만원)	임대기간	간주임대료 대상
1	45	15000	2025.1.1~12.31	O
2	50	20000	2025.1.1~12.31	O
3	60	15000	2025.7.1~12.31	O(6개월)

결과화면: 적수, 3억 차감 순서, 각 주택별 간주임대료 산출값이 팝업에 명확히 안내됨

입력·계산 시 반드시 체크할 주요 포인트

• 임대주택 수(부부합산, 공동소유 포함)
• 각 주택별 보증금(전세, 월세 전환분 포함)
• 임대기간이 정확히 입력됐는지(중도해지도 반영)
• 전용면적 40㎡ 초과만 간주임대료 대상

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실제 계산 예시로 살펴보는 2025년 간주임대료

3채 이상, 보증금 합계 6억 원, 1년 임대 시 예시

조건

• 전용 50㎡ 2채(각 2억)
• 전용 60㎡ 1채(2억)
• 임대기간 모두 365일(1년)
• 정기예금이자율 2.9%(2025년 고시 예상)

즉, 1년 기준 과표에 522만 원이 추가되고 종합소득세가 부과됩니다.

중간 퇴거·6개월 임대 시

임대기간(183일)이면
[
(보증금 – 3억) × (183/365) × 0.6 × 0.029
]

즉, 기간별 적수 개념을 꼭 체크해야 합니다.

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자주 묻는 질문(Q&A)으로 알아보는 간주임대료 핵심 이슈

Q1. 소형주택(전용 40㎡ 이하)도 간주임대료 대상인가요?

답: 아닙니다. 소형주택은 간주임대료 산정 시 주택 수·보증금 합계 모두 제외입니다. (2025년 12월 31일까지는 세액감면 적용)

Q2. 부부합산 주택수, 보증금 계산 방법은?

답: 본인·배우자 명의 모두 합산(공동소유주택도 포함)해야 하며, 보증금은 주택별 적수 순으로 3억 원을 차감합니다.

Q3. 실제 금융수익 차감은 가능?

답: 장부신고 시(복식부기 등) 해당 임대사업 관련 금융수익(이자, 배당 등)만 간주임대료에서 차감 가능, 추계신고는 불가입니다.

Q4. 임대 기간이 1년 미만이면?

답: 보증금 × 임대한 일수/365로 입력. 홈택스 시스템이 자동 계산 지원합니다.

Q5. 보증금이 3억 원을 초과하지 않으면?

답: 주택 수, 금액 모두 충족해야 간주임대료 대상이므로 비과세입니다.

Q6. 임대계약 도중 퇴거나 추가 보증금이 생기면?

답: 임대계약 변경, 추가수령분 등 모두 기간·금액별로 홈택스에 입력해 주면 자동 반영되어 누락 없이 계산됩니다.

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간주임대료 신고 실수 줄이는 세무 노하우 7가지

1. 임대주택 전수조사: 배우자·가족명의 포함 모두 합산
2. 전용면적 정확히 확인: 40㎡ 초과 여부 반드시 체크
3. 임대기간 꼼꼼하게: 중도해지·추가 임대 모두 일수 반영
4. 홈택스 모의계산 활용: 누구나 무료로 시뮬레이션(링크 상단 참고)
5. 장부신고 선택 시 금융수익 차감 고민: 실제 수입이자, 할인료, 배당금 합계 등
6. 최신 이자율 매년 확인: 고시 이자율은 국세청 공식 페이지에서 즉시 확인
7. 종합소득세 신고 전 세무전문가와 상담: 복잡한 조건일수록 전문가 조언이 유효

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홈택스 신고 절차 완벽 정리

종합소득세 신고 단계별 가이드

1. 국세청 홈택스 메인 접속
2. '모의계산'에서 간주임대료 결과 확인 및 저장
3. '종합소득세 신고' 메뉴 선택
4. 소득세 신고서 작성 – 임대소득 항목에 월세·간주임대료 모두 정확히 입력
5. 전자신고 완료 후 결과 저장(증빙파일 보관)
6. 필요시 유튜브 종합소득세 신고 가이드 참고
7. 신고 후 모든 세금 및 증빙내역 안전 보관(5년)

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2025년 최신 제도변경 및 절세전략

제도변경 핵심요약

• 고가주택 기준 상향(9억→12억)
• 소형주택 세액감면 연장(2025년말까지)
• 간주임대료 기준이자율 하락(3.4%→2.9% 내외)
• 신고누락, 미달성 사례에 대한 국세청 집중관리

임대사업자를 위한 절세전략 5가지

1. 소형주택 활용 극대화: 40㎡ 이하, 세액감면·간주임대료 제외
2. 가족 간 주택분산 보유: 부부합산 계산 유의, 가족 간 임의 분산 효율적
3. 임대기간 조절: 보증금 수령 시 임대기간을 1년 이하로 조정, 간주임대료 최소화
4. 장부신고 활용: 금융수익 적극 반영해 실질 과세 최소화
5. 연도별 이자율, 세법변경 즉시 체크: 매년 고시 이자율 확인, 신고기한 준수

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결론: 간주임대료 신고는 '계산→확인→전문가 상담'이 답

2025년 주택임대 보증금 간주임대료 계산은 복잡해 보일 수 있지만, 핵심은 최신 세율과 계산 공식, 홈택스 활용법을 정확히 아는 것입니다.
소형·비소형 구분, 임대주택 수, 임대기간, 보증금 합계, 국세청 고시 이자율 등 체크리스트를 반드시 챙기고, 신고 전 홈택스의 모의계산 툴을 꼭 사용해 보세요.
확신이 없다면 세무전문가와 상담하는 것이 불필요한 세금과 가산세 리스크를 막는 현명한 선택입니다.

아무리 바쁘더라도 한 번의 실수로 몇 백만 원의 세금을 더 내지 않도록, 이 포스팅을 즐겨찾기 해두시고, 최신 정보와 함께 신고를 완성해 보세요.

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공식 참고 링크 안내

• 국세청 간주임대료 공식 안내
• 국세청 홈택스 간주임대료 모의계산 바로가기
• 국세청 공식 홈페이지
• 위키피디아 - 주택임대차보호법
• 2025년 신고 종합소득세 임대료·간주임대료 계산법 유튜브
• 타임즈코리아 주택임대세 개정기사

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주택임대 보증금 간주임대료 계산하는 법｜2025년 최신 세율과 홈택스 활용 가이드